등기부등본 제대로 보는 법: 전세사기 막는 핵심 스킬

 

출처 - 한국 경매

등기부등본 제대로 보는 법: 전세사기 막는 핵심 스킬

"등기부등본은 받았는데... 도대체 뭘 봐야 하는 거죠?" 라고 고민 중이라면, 지금이 딱 그걸 배울 타이밍이에요.

안녕하세요! 저도 처음 전셋집 계약할 때 '등기부등본 꼭 확인하세요!'라는 말만 듣고 도대체 뭘 어떻게 봐야 할지 몰랐던 적이 있었어요. 이상하게 어렵고 복잡해 보이잖아요? 근데 진짜 중요한 건 딱 몇 줄이에요. 그거 제대로 보면 전세사기의 90%는 피할 수 있습니다. 오늘은 복잡한 용어 다 걷어내고, 실전에서 바로 써먹을 수 있게 등기부등본 보는 핵심만 쏙쏙 알려드릴게요!

목차

등기부등본이란? 등기부등본 구성과 용어 정리 소유권 확인 포인트 근저당·가압류 체크법 실전 사례로 보는 진짜 사기 조짐 인터넷등기소에서 쉽게 출력하는 법

 

등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 '주민등록등본' 같은 거예요. 이 부동산이 누구 소유인지, 어떤 권리관계가 얽혀있는지 다 나와 있죠. 세입자인 우리가 가장 관심 가져야 할 건 소유자 정보와 담보(근저당, 가압류 등)입니다. 이걸 제대로 안 보면, 아무리 계약서가 완벽해도 나중에 보증금을 못 돌려받을 수 있어요.

등기부등본 구성과 용어 정리

구분	내용
표제부	건물의 주소, 용도, 구조 등 기본 정보
갑구	소유권 관련 사항 (소유자 변경, 가압류 등)
을구	담보권 설정 정보 (근저당, 전세권 등)

소유권 확인 포인트

계약하려는 사람이 진짜 소유자인지 확인하려면 ‘갑구’를 보면 됩니다. 다음 내용을 꼭 체크하세요.

• 소유자 이름 → 계약 상대와 같은지 꼭 확인!
• 공유 지분 여부 → 소유자가 여럿이면 동의서 필요
• 최근 소유권 이전일 → 등기 직전이면 주의!

 

근저당·가압류 체크법

진짜 핵심! 보증금 돌려받을 수 있을지를 결정짓는 부분이 바로 을구입니다. 담보가 얼마나 잡혀 있는지, 순위는 어떤지 반드시 확인해야 해요.

• 근저당권 설정 금액 확인 → 전세보증금보다 많으면 위험!
• 채권최고액은 실제 채무보다 많게 잡힙니다 → 120~130% 감안
• 설정일자 순서 → 내 확정일자보다 늦은지 꼭 비교!

실전 사례로 보는 진짜 사기 조짐

다음은 실제 피해자가 당한 등기부등본 사례입니다. 이런 신호가 보이면 절대 계약하시면 안 됩니다.

• 계약 직전 급하게 소유권 이전된 물건 → 전형적인 사기 전조
• 등기부에는 근저당 없는 척하지만 → 며칠 뒤 설정 들어오는 경우
• '신탁등기' 표시 있는 경우 → 사전 동의 없이 계약 불가

인터넷등기소에서 쉽게 출력하는 법은?

모바일로도 간편하게 출력할 수 있어요. 아래 순서대로 따라 해보세요.

1. 인터넷등기소 (www.iros.go.kr) 접속
2. ‘등기열람/발급’ 메뉴 → ‘건물’ 또는 ‘집합건물’ 선택
3. 주소 입력 → 열람 또는 발급 클릭 (열람 700원, 발급 1,000원)
4. 출력 후, 갑구·을구 꼭 체크!

 

Q 등기부등본은 언제 발급받아야 하나요?

계약 직전에 최신 상태로 발급받아야 합니다. 하루 전 것도 무용지물일 수 있어요.

Q 등기부등본 어디서 출력하나요?

인터넷등기소(iros.go.kr)에서 주소만 입력하면 누구나 바로 출력할 수 있습니다.

Q '갑구'랑 '을구'는 왜 중요한가요?

갑구는 소유자 정보, 을구는 담보와 관련된 정보가 적혀 있어, 둘 다 꼭 봐야 안전한 계약이 가능합니다.

Q 채권최고액이 전세금보다 크면 계약하면 안 되나요?

웬만하면 피하는 게 좋습니다. 우선순위가 밀릴 경우 보증금을 못 돌려받을 위험이 커요.

Q 전세 계약 전에 등기부등본 보여달라고 해도 되나요?

당연히 가능합니다! 못 보여주겠다는 임대인은 의심부터 하셔야 해요.

Q 등기부등본에서 ‘신탁’ 표시가 있으면 어떻게 하나요?

신탁 부동산은 수탁자의 동의 없이 계약이 불가능합니다. 계약 전 반드시 위임장을 요구하세요.

 

등기부등본, 이제는 더 이상 어려운 문서가 아니죠? 오늘 알려드린 내용만 기억하면, 사기 매물은 바로 걸러낼 수 있어요. 특히 전세 계약 앞두고 등기부등본을 직접 출력해서, ‘갑구’, ‘을구’, ‘소유자’, ‘근저당’ 이 네 가지만 제대로 본다면 내 보증금은 안전하게 지킬 수 있습니다. 작은 습관 하나가 큰 피해를 막는다는 거, 절대 잊지 마세요!

이 포스팅이 도움이 되셨다면, 주변 분들과 꼭 공유해주세요. 다음엔 ‘보증금 반환 소송, 이렇게 준비하세요’로 찾아올게요!