전세사기 피하려면? 확정일자 제대로 받는 법 총정리

출처 -충남뉴스통신

전세사기 피하려면? 확정일자 제대로 받는 법 총정리

확정일자 받았다고 안심하지 마세요. 잘못 받으면 소용 없습니다.

안녕하세요! 혹시 ‘확정일자 받았으니까 안전하겠지~’라고 생각하신 적 있나요? 저도 그렇게 생각했었어요. 그런데 막상 알아보니까 확정일자, 받는 방법에 따라 효력이 완전히 달라질 수 있다는 사실! 깜짝 놀랐죠. 특히 전입신고랑 세트로 안 하면 그냥 종이에 도장 찍은 것뿐이래요. 그래서 오늘은 확정일자가 뭔지, 어떻게 받아야 전세사기에서 진짜 보호받을 수 있는지, 아주 디테일하게 알려드릴게요.

목차

확정일자란 무엇인가요? 확정일자 받는 3가지 방법 전입신고와의 관계는? 확정일자 받을 때 흔한 실수들 법적 보호받는 확정일자의 조건 언제 받는 게 가장 안전할까?

 

확정일자란 무엇인가요?

확정일자는 임대차 계약서에 ‘이 날짜에 계약이 존재했다’는 것을 정부가 인증해주는 제도예요. 공적 효력을 가지게 되어, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 회수할 수 있는 ‘우선변제권’을 얻는 데 필수 조건이죠. 하지만 그냥 도장만 받는다고 다 되는 건 아닙니다. 제대로 된 방식으로 받아야 그 효력을 100% 누릴 수 있어요.

확정일자 받는 3가지 방법은?

방법	설명	수수료
주민센터 방문	직접 방문해 계약서에 도장 받는 방식. 가장 많이 이용됨.	무료
인터넷등기소	온라인으로 접수. 계약서 PDF 업로드 필수.	1,000원
정부24 연계 신청	전입신고하면서 동시에 신청 가능.	무료

전입신고와의 관계는?

많이들 착각하시는 부분인데요, ‘확정일자만 있으면 우선변제권이 생긴다’는 건 절반만 맞는 얘기예요. 전입신고와 확정일자, 둘 다 있어야 진짜 보호를 받습니다.

• 확정일자만 받으면 ‘채권자’로서의 보호만 가능
• 전입신고 + 확정일자 = ‘대항력 + 우선변제권’ 완성
• 반드시 전입신고와 동시에 처리하거나 빠른 시일 내 완료 필요

 

확정일자 받을 때 흔한 실수들

확정일자 받았다고 무조건 안심하면 안 됩니다. 특히 아래 실수들, 너무 흔하게 발생해요.

• 계약서 원본 없이 복사본으로 제출 (효력 없음)
• 주소나 금액이 다른 계약서 사용
• 전입신고 미처리로 대항력 부재

법적 보호받는 확정일자의 조건은?

조건	설명
계약서 원본 사용	세입자와 임대인 서명 및 도장 포함된 원본이어야 함
주민센터 또는 정부기관 접수	민간 공증은 법적 효력 없음. 공공기관만 인정
전입신고 완료	확정일자 단독으론 우선변제권만. 대항력은 전입신고 필요

언제 받는 게 가장 안전할까?

정답은? 계약서 작성 직후, 전입신고와 동시에 확정일자 신청입니다. 하루만 미뤄도 그 사이 선순위 근저당이 설정될 수 있어요. 특히 등기부등본 확인하고, 등기상 변화 없는 걸 확인한 뒤 바로 신청하는 게 중요합니다.

가장 안전한 콤보는 ‘계약서 원본 + 전입신고 + 확정일자’입니다. 이 순서, 절대 잊지 마세요!

 

Q 확정일자 없이 전입신고만 하면 괜찮은가요?

대항력은 생기지만, 우선변제권은 없습니다. 보증금 보호를 원한다면 확정일자도 꼭 받아야 해요.

Q 확정일자는 어디서 받아야 가장 안전하나요?

주민센터나 정부24 같은 공식 공공기관에서 받아야 법적 효력이 확실합니다.

Q 확정일자 받은 후 계약 변경 시 다시 받아야 하나요?

네, 계약금액, 주소 등 중요한 내용이 변경됐다면 다시 확정일자 받아야 유효합니다.

Q 확정일자 확인은 어떻게 하나요?

계약서에 도장이 찍히거나, 전자문서로 수령한 경우 해당 날짜가 명시됩니다. 주민센터에서도 열람 가능해요.

Q 확정일자와 보증보험 중 뭐가 더 중요하죠?

둘 다 중요하지만, 순위로 따지면 확정일자가 먼저입니다. 보증보험 가입도 확정일자가 전제 조건인 경우가 많아요.

Q 확정일자 비용은 매번 내야 하나요?

정부24, 주민센터는 대부분 무료고, 인터넷등기소 이용 시 1,000원 정도 수수료가 있어요.

 

확정일자, 진짜 아무렇게나 받으면 안 되는 거 아시겠죠? 계약서만 챙기고 끝내는 게 아니라, 전입신고도 함께 해야 완전한 보호를 받을 수 있어요. 특히 요즘 같은 전세사기 많은 시기엔 ‘확정일자+전입신고+등기부등본’ 이 3종 세트는 무조건 챙겨야 해요. 오늘 알려드린 팁들 꼭 기억해두셨다가, 여러분의 소중한 보증금 반드시 지켜내시길 바랍니다! 💜

공감되셨다면 좋아요와 공유 한 번씩 부탁드려요! 다음 글에서는 ‘등기부등본 제대로 보는 법’ 알려드릴게요 🧐